相続した土地を売却すると税金はかかるのでしょうか。譲渡所得税の仕組み、取得費・相続税の扱い、3,000万円特別控除や確定申告の流れまで解説します。
相続した土地を売却するとどんな税金が、いくらかかるのか、多くの方が不安に感じるポイントでしょう。相続による取得であっても、売却時には譲渡所得税が課され、条件次第では高額な税負担になるケースもあります。一方で、3,000万円の特別控除などの特例を活用すれば、税金を大きく抑えられる可能性もあります。
本記事では、相続した土地を売却した際にかかる税金の種類や計算方法、および利用できる特例を解説します。
相続した土地を売却すると税金がかかる
相続によって取得した土地を売却する場合、相続のときと売却のときで課税の考え方が異なります。相続しただけでは原則として税金はかかりません。しかし、売却すると税金が発生する可能性があります。まずはその基本的な仕組みを整理しましょう。
原則、相続自体には税金はかからない
土地を相続した時点では、所得税や住民税が課されることはありません。相続は売買や贈与とは異なり、利益を得た行為とはみなされないためです。
ただし、相続財産の総額が一定額を超える場合には、相続税が発生する可能性があります。相続税には基礎控除があり、【3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）】を超えた部分に対して課税されます。つまり、下記のようになります。
相続財産が基礎控除以内→相続税はかからない
基礎控除を超える→相続税がかかる可能性がある
相続税がかかるかどうかと、土地を売却した際の税金は別問題です。相続税を払っていない場合でも、売却時には税金が発生するケースがある点に注意が必要です。
売却時に課税される譲渡所得税とは
相続した土地を売却した場合に課税されるのが、譲渡所得税です。譲渡所得税とは土地や建物などの不動産を売って得た利益に対して課される税金で、以下の税目で構成されています。
- 所得税
- 住民税
- 復興特別所得税
譲渡所得は、単純に「売却価格＝課税対象」ではありません。次の計算式によって算出されます。
【譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）】
ここで重要なのが、相続した土地の場合、取得費は被相続人がその土地を取得したときの金額を引き継ぐという点です。譲渡所得がプラスになった場合に、譲渡所得税が課税される仕組みです。
土地を売っても税金がかからないケースとは
相続した土地を売却しても、必ずしも税金がかかるとは限りません。代表的なケースをご紹介します。
譲渡所得が発生しない場合
売却価格よりも、取得費や譲渡費用の方が高ければ譲渡所得は発生しません。この場合、譲渡所得税はかかりません。
特例や控除を適用できる場合
一定の要件を満たせば、以下のような特例を利用でき、税金がゼロになるケースもあります。
- 3,000万円の特別控除
- 被相続人の居住用財産に関する特例
- 相続税の取得費加算の特例
相続した土地売却にかかる税金の種類
相続した土地を売却する際に発生する税金は、主に売却によって利益が出たかどうかで決まります。相続土地の売却時に関係する税金を整理し、それぞれの役割や注意点を解説します。
1. 譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
相続した土地を売却して譲渡所得が発生した場合にかかるのが、譲渡所得税です。譲渡所得税は1つの税金ではなく、以下の3つをまとめた総称です。
- 所得税
- 住民税
- 復興特別所得税
譲渡所得税の税率は所有期間で変わる
譲渡所得税の税率は、土地の所有期間によって大きく異なります。
| 区分 | 所有期間 | 税率 |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 約39% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 約20% |
相続した土地の場合でも、相続人が取得してからの期間ではなく、被相続人が取得してからの期間を引き継ぐ点が重要です。
たとえば被相続人が20年前に取得した土地を相続直後に売却しても、税率は長期譲渡所得のものとなります。この点を知らないと、税額を誤って見積もってしまうため注意が必要です。
2. 登録免許税・印紙税などの関連費用
相続した土地を売却する際には、譲渡所得税以外にも間接的に関係する税金や費用があります。
相続登記にかかる登録免許税
土地を売却するためには、原則として相続登記を済ませておく必要があります。相続登記の際には、以下の登録免許税が発生します。
【固定資産税評価額 × 0.4％】
この登録免許税は、譲渡所得の計算上取得費や譲渡費用には含まれません。しかし、売却前に必要なコストとして把握しておく必要があります。
売買契約書にかかる印紙税
土地の売買契約書を作成する際には、契約金額に応じた印紙税が必要です。印紙税は譲渡費用として扱われ、譲渡所得の計算で控除可能です。契約金額が高額になるほど印紙税も上がるため、見落とさないようにしましょう。
相続した土地の譲渡所得の計算方法
相続した土地を売却した際の税金を正しく把握するためには、譲渡所得の計算方法の理解が欠かせません。基本の計算式や、相続特有の注意点について順を追って解説します。
譲渡所得の基本計算式
相続した土地を売却した場合の譲渡所得は、次の式で計算されます。
【譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）】
譲渡所得がプラスになった場合に、その金額に対して譲渡所得税が課税されます。その一方で、マイナスになった場合には、原則として譲渡所得税はかかりません。
重要なのは、売却価格の全額に税金がかかるわけではないという点です。取得費や譲渡費用を正しく計上することで、課税対象額を適切に抑えられます。
取得費は被相続人の取得価格を引き継ぐ
相続した土地の取得費は、相続したときの評価額ではありません。原則として、被相続人がその土地を取得した際の取得費を引き継ぎます。取得費に含まれる代表的なものは以下です。
- 土地の購入代金
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用
- 造成費や測量費など、土地取得に直接要した費用
これらを合算した金額が、相続人の取得費となります。
取得費が不明な場合の概算取得費
被相続人が土地を取得したのが何十年も前で、売買契約書や領収書が残っていないケースも少なくありません。そのような場合には、概算取得費を用いることが認められています。概算取得費は、次のように計算します。
【概算取得費 ＝ 売却価格 × 5％】
たとえば、売却価格が2,000万円の場合、概算取得費は100万円となります。
ただし、概算取得費は実際の取得費よりも低くなることが多く、結果として税額が高くなる傾向があります。可能であれば、古い契約書や金融機関の記録などを探し、実際の取得費を確認しましょう。
譲渡費用として控除できるもの・できないもの
譲渡費用とは、土地を売却するために直接かかった費用を指します。譲渡所得の計算では、これらの費用も売却価格から差し引けます。譲渡費用に含められる主なものは下記です。
- 不動産会社に支払った仲介手数料
- 売買契約書の印紙税
- 測量費・境界確定費用
- 建物の解体費用（売却のために必要な場合）
譲渡費用に含められないものは下記です。
- 固定資産税・都市計画税
- 相続登記の登録免許税
- 相続手続き全般にかかった費用
譲渡費用に含められるかどうかで、譲渡所得の金額は大きく変わります。売却に直接関係しているかどうかを基準に、慎重に判断しましょう。
相続した土地売却で使える特例
相続した土地を売却した際の税金は、特例を正しく活用できるかどうかで大きく変わります。特例を適用すれば、譲渡所得税が大幅に軽減されたり、場合によっては税金がかからなくなったりするケースもあります。ここからは、相続土地の売却で特に重要な特例を解説します。
3,000万円の特別控除
相続した土地の売却で最もよく利用されるのが、3,000万円の特別控除です。この特例は、一定の要件を満たした場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
譲渡所得が3,000万円以下 → 譲渡所得税はかからない
譲渡所得が3,000万円超 → 超えた部分にのみ課税
譲渡所得が2,500万円であれば全額が控除され、税金は発生しません。
ただし、すべての相続土地に無条件で適用できるわけではない点に注意が必要です。
被相続人の居住用財産を売却した場合の特例要件
相続した土地に、被相続人が生前住んでいた家が建っていた場合には、被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除が適用できる可能性があります。主な要件は以下のとおりです。
- 被相続人が亡くなる直前まで居住していた家屋・敷地であること（ただし、老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象となります）
- 相続開始後、一定期間内に売却すること
- 売却時に建物が取り壊されている、または一定の耐震基準を満たしていること
- 相続人が賃貸などに使っていないこと
いわゆる空き家特例と呼ばれる制度で、相続した空き家やその敷地を売却するケースでは非常に重要な特例です。
空き家特例が適用できるケース・できないケース
空き家特例は有効な制度ですが、適用できないケースも多いため注意が必要です。
適用できる主なケース
- 被相続人が一人で住んでいた住宅
- 相続後に誰も住まず、そのまま売却した場合
- 売却価格が1億円以下の場合
適用できない主なケース
- 相続後に第三者へ賃貸した
- 二世帯住宅などで要件を満たさない
- 売却期限を過ぎてしまった
少しの条件違いで特例が使えなくなることもあるため、売却前に要件確認を行うことが非常に重要です。
相続税の取得費加算の特例
相続時に相続税を支払っている場合には、相続税の取得費加算の特例を利用できる可能性があります。この特例を使うと、支払った相続税の一部を土地の取得費に加算できます。結果として、譲渡所得が減り、譲渡所得税が軽減されます。
ただし、相続開始から一定期間内に売却する必要があったり、誰でも自動的に適用されるわけではなかったりなどの条件があります。
相続した土地を売却する際の注意点
相続した土地を売却する際には、税金だけでなく、手続きや権利関係に関する注意点も多く存在します。これらを見落とすと、売却が進まなかったり、思わぬトラブルにつながったりする可能性があります。ここからは、相続土地を売却する際に特に注意すべきポイントを整理します。
相続登記を済ませてからでないと売却できない
相続した土地を売却するためには、必ず相続登記を完了させておく必要があります。登記簿上の名義が被相続人のままでは、売買契約や所有権移転登記ができません。
また、相続登記は現在義務化されており、期限内に行わないと過料の対象となる可能性もあります。売却を検討している場合は、早めに相続登記を済ませておくことが重要です。
共有名義の土地を売る場合の注意点
相続人が複数いる場合、土地は共有名義になるケースが多くあります。この場合、土地を売却するためには、共有者全員の同意が必要です。
一部の相続人だけで勝手に売却することはできず、売却の可否・売却価格・売却時期について、全員で合意する必要があります。
意見がまとまらない場合には遺産分割協議のやり直しや、共有持分のみの売却などの対応が必要になるケースもあります。
共有状態を放置すると、売却のハードルが高くなります。そのため、相続の段階で売却方針を整理しておきましょう。
税金以外にかかる費用を把握しておく
土地を売却する際には、税金以外にもさまざまな費用が発生します。これらを把握しておかないと、「思ったより手元に残らない」という事態になりかねません。主な費用には以下のようなものがあります。
- 不動産会社への仲介手数料
- 測量費・境界確定費用
- 建物解体費用（更地で売却する場合）
- 相続登記や名義変更にかかる費用
これらの費用の一部は、譲渡所得の計算上、譲渡費用として控除できるものもあります。どの費用が控除対象になるかを事前に確認しておきましょう。
相続した土地を売却する際は税金の仕組みを正しく理解しよう
相続した土地を売却する場合、相続しただけでは税金はかかりません。しかし、売却によって利益が出ると譲渡所得税が課される可能性があります。譲渡所得は【売却価格 −（取得費＋譲渡費用）】で計算され、取得費には被相続人の取得価格を引き継ぐ点や、所有期間を通算する点など、相続特有のルールが存在します。
一方で、3,000万円の特別控除や相続税の取得費加算の特例など、税負担を大きく軽減できる制度も用意されています。ただし、特例には細かな要件や期限があり、誤解したまま売却を進めると、本来不要だった税金を支払ってしまうおそれもあります。
不安や疑問がある場合には、早めに専門家へ相談し、自身のケースに合った売却方法・税務対応を検討することで、安心かつ有利に土地を売却できるでしょう。
